PERIZIA ESTIMATIVA VALUTAZIONE OPERATIVA - INAE INSTITUTE FOR SCIENTIFIC RESEARCH - VENICE - ITALY

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Il valore di mercato degli edifici dipende da molte variabili: le caratteristiche proprie degli immobili e quelle ambientali, i fattori di mercato connessi al rapporto domanda-offerta.
Invero, la valutazione è un processo complesso che deve considerare tutte le seguenti aliquote.

  • Aliquota n. 1 dovuta all'Ubicazione del fabbricato (caratteristiche posizionali estrinseche);
  • Aliquota n. 2 dovuta alla Tipologica del fabbricato (caratteristiche tecnologiche);
  • Aliquota n. 3 dovuta  alla Posizione dell'unità immobiliare ( caratteristiche posizionali intrinseche);
  • Aliquota n. 4 dovuta alla Reddittività (caratteristiche produttive).

Le misurazioni degli immobili devono soddisfare in Italia un quadro normativo definito e in particolare:

  • UNI ISO 9836, UNI 10750
  • Allegato 2 Manuale della OMI (Agenzia delle Entrate); DPR 23 marzo 1998 N.138.

Parimento, negli altri paesi del mondo, è fondamentale riferirsi sempre agli INTERNATIONAL PROPERTY MEASUREMENT STANDARS (IPMS) con riferimento alle tipologie degli immobili:

  • IPMS Industrial Buildings Consultation Document;
  • IPMS for Residential Buldings;
  • IPMS for Office Buildings.
I metodi di stima si distinguono per il diverso approccio in:

  • Market Approach (stima mono-parametrica, stima multi-parametrica, stima per punti di merito additivo, MCA ...);
  • Income Approach (capitalizzazione dei redditi, capitalizzazione diretta, capitalizzazione finanziaria, analisi del flusso di cassa scontato);
  • Cost Approach (costo di produzione, costo di costruzione, comparativo diretto o sintetico, costo ri riproduzione deprezzato...).

Per beni suscettibili di trasformazione è fondamentale non sottovalutare il valore di trasformazione.

L'Highest and Best Use (HBU) rappresenta l'uso più conveniente e migliore, corrispondente al valore massimo tra il valore di mercato nell'uso attuale e i valori di trasformazione per le destinazioni d'uso prospettate.
Pertanto per un bene immobile , l'HBU considera la destinazione più redditizia considerando tutte le variabili possibili.

Per beni legati tra loro da rapporti di complementarità il criterio estimativo non deve trascurare anche il valore complementare.
MARITIME SAFETY

INDUSTRIAL PROPERTY-FAKE
TRAFFIC SAFETY

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